Čistý zisk více než 500 000 $ z prodeje vašeho domu? Nemusí z toho být žádný způsob, jak z toho platit daně.

Blogy

IRS vám umožňuje vyhnout se placení daní ze zisku až do výše 500 000 USD ze zisku z prodeje, pokud jste ženatý, nebo až do zisku 250 000 USD, pokud jste svobodní. (Ted Shaffrey/AP)

co je výnosové zemědělství krypto
PodleIlyce Glink a Samuel J. Tamkin 13. ledna 2021 v 6:00 EST PodleIlyce Glink a Samuel J. Tamkin 13. ledna 2021 v 6:00 EST

Q : Moje žena a já vlastníme dům společně. Dům se za 25 let, co ho vlastníme, podstatně zhodnotil do té míry, že když ho prodáme, získáme čistý zisk více než 500 000 USD. To znamená, že budeme pravděpodobně dlužit nějakou daň.

Uvažujeme tedy o tom, že bychom společně prodali náš dům mé ženě výhradně a pouze jí. Tímto způsobem bychom jako spoluvlastníci požádali o osvobození 500 000 USD z kapitálových zisků a obnovili její základ v domě na prodejní cenu použitou při transakci. Když dům prodá, bude mít nárok na další výjimku ve výši 250 000 $ z kapitálových zisků.

Dá se to udělat legálně? Měli byste také vědět, že to musíme udělat brzy. Přestěhoval jsem se na Floridu a poslední dva roky zde mám legální bydliště, ale moje žena zůstala rezidentem ve státě, kde se nachází náš domov. Může to fungovat a je to 100 procent legální?

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

NA : Uh, ne. To, co chcete dělat, nebude fungovat a není legální – i když to zní, jako by to mělo být. Věříme, že IRS by se mračil na vás a vaši ženu, kteří si prodávají dům, a dokonce ani převod vašeho podílu na domě vaší ženě by neměl být považován za legitimní transakci.

Další záležitosti: Plánujete se přestěhovat? Stále můžete mít prospěch z refinancování vašeho domova.

Pro naše čtenáře, kteří si hrají doma, zde je pozadí: Pokud vlastníte dům jako své hlavní bydliště a žijete v domě jako jeho majitel po dobu dvou z posledních pěti let, IRS vám umožňuje vyhnout se placení daní. až 500 000 USD v zisku z prodeje, pokud jste ženatý, nebo až 250 000 USD v zisku, pokud jste svobodní. To je v kostce obecné pravidlo. Je to velká výhoda pro majitele domů, kteří vlastní své domy dlouhou dobu a kteří mají to štěstí, že žijí v místech, kde ceny nemovitostí v průběhu let výrazně vzrostly.

Ve vašem případě máte 25 let akumulovaného zhodnocení a očekáváte, že vaše čisté zisky (více o tom, jak to spočítat za chvíli) překročí 500 000 $.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Myslíme si, že většina lidí by byla docela ráda, kdyby věděli, že můžete prodat dům, ve kterém jste žili posledních 25 let, získat zisk 500 000 $ a neplatit z této části zisku žádné daně. Pro majitele domů je to skvělá nabídka.

Ale vaše zisky přesahují 500 000 USD, takže při vymýšlení způsobů, jak se vyhnout placení daní ze zisku nad 500 000 USD, jste si představovali, že můžete dům prodat své ženě. Až na to, že vaše žena už je majitelkou domu. Nemůže prodat svůj podíl na domě sama sobě.

Pokud to nemůžete udělat, můžete přemýšlet o založení společnosti, která je zcela vlastněna vaší manželkou: Vy a ona byste prodali nemovitost společnosti, kterou vlastní vaše žena. Ach, ale tohle otevírá další plechovku červů. Jeden problém: Společnost by vlastnila nemovitost a výjimka 500 000 $ by nebyla k dispozici. (Mimochodem, jsme si docela jisti, že někteří z našich čtenářů to zkusili, možná dokonce úspěšně. Ale nemyslíme si, že to projde testem čichání.)

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

V nejlepším případě byste mohli prodat své ženě svůj poloviční podíl v domě, ale zdálo by se docela divné prodat svou polovinu domu své ženě a nechat peníze jít z vašeho (pravděpodobně společného) účtu na její účet. Poté byste museli podat daňové přiznání s uvedením prodeje, ale prostředky z tohoto prodeje by ve skutečnosti přešly z pravé ruky do levé.

Mimochodem, IRS zastává stanovisko, že nemáte co hlásit IRS, když převádíte svůj podíl na domě na manželku. Musíme říci, že když jsme poprvé četli vaši otázku, to, co jste chtěli udělat, se zdálo spíše jako pokus vyhnout se placení daní, než legitimní neplacení daní. (A ano, je v tom rozdíl.)

Jak již bylo řečeno, pouze jeden z vás musí splnit požadavky způsobilosti, aby získal vyloučení z prodeje domů, pokud podáváte žádost společně. Možná budete chtít číst Publikace 523 na webu Internal Revenue : Pokud jste vlastnili dům alespoň 24 měsíců (dva roky) z posledních pěti let před datem prodeje (datum uzavření), splňujete požadavek vlastnictví. U manželského páru, který podává žádost společně, musí podmínku vlastnictví splňovat pouze jeden z manželů.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Takže to může znamenat, že se nemusíte starat o dobu, kdy žijete na Floridě jako rezident. Rozhodně nemůžete přijmout vyloučení v domě, který se tolik ocenil, a pak se obrátit a okamžitě přijmout další vyloučení, pokud byste prodali dům na Floridě. Ale pokud vaše žena žila v domě dva z posledních pěti let, můžete si vzít 500 000 dolarů vyloučení.

Poslední věcí, kterou byste měli zvážit, je, zda váš čistý zisk skutečně přesahuje 500 000 USD.

More Matters: Proč se musíte odklánět, když váš realitní makléř trvá na prodeji vašeho domu v exkluzivním kapesním seznamu

Zde je návod, jak určíte svůj čistý zisk: Berete náklady vzniklé při koupi domu (cena, kterou jste zaplatili plus případné body) plus náklady na jakékoli doplňky nebo projekty na vylepšení domu, které byly materiální nebo strukturální (renovace kuchyně, ale ne nákup nábytek), plus náklady na prodej domu (jako provize zprostředkovatele). Sečtěte je a odečtěte celkovou částku od prodejní ceny.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Publikace 523 obsahuje poměrně úplný seznam všech povolených výdajů a vylepšení. Pokud si například doma nainstalujete zavlažovací systém nebo bezpečnostní systém, tato vylepšení zvýší základ vašeho domova. Totéž platí pro celoplošné koberce a nové podlahy v domácnosti.

S ohledem na to můžete zjistit, že opravy, doplňky a vylepšení, které jste v průběhu let provedli na domově, jsou dostatečně velké na to, abyste se dostali na hranici zisku 500 000 $, nebo dokonce hluboko pod ni. A pokud jste náhodou nad prahem 500 000 $, budete platit daně ve výši kapitálových zisků, což může být až 20 procent z částky nad 500 000 $ plus k tomu možná budete muset zaplatit 3,8% daň Medicare. . V závislosti na státě, ve kterém žijete, mohou existovat státní daňové úvahy.

Další podrobnosti vám poskytne váš daňový poradce.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Autorem je Ilyce Glink 100 otázek, které by si měl položit každý první kupující (4. vydání). Je také generální ředitelkou aplikace Best Money Moves, kterou zaměstnavatelé poskytují zaměstnancům k měření a snižování finančního stresu. Samuel J. Tamkin je realitní právník sídlící v Chicagu. Kontaktujte je prostřednictvím jejích webových stránek, bestmoneymoves.com .

co je bud light platina

Přečtěte si více v Nemovitost :

Jak může nákup nového auta ovlivnit vaši schopnost koupit si dům

Při refinancování vašeho bydlení neskákejte na první nabídku

Možnosti platby za opravu vadného septického systému

KomentářKomentáře