Měli byste počkat na lepší nabídku, když se váš byt dekonvertuje?

Blogy

Toto šílenství s dekonverzí se s určitou frekvencí děje v různých městech, kde bytové budovy, které ztratily hodnotu, kupují developeři hledající nemovitosti k pronájmu. (iStock)

PodleIlyce Glink a Samuel J. Tamkin 3. listopadu 2021 v 6:00 EDT PodleIlyce Glink a Samuel J. Tamkin 3. listopadu 2021 v 6:00 EDT

Q : Mám to štěstí, že jsem sněžný pták. Vlastníme byt v Jacksonville na Floridě. Náš byt je ve výstavbě, kterou koupil investor/developer na konci 80. let. Developer vylepšil stávající jednotky, přidal několik nových budov, část jednotek prodal a zbytek pronajal. Myslíme si, že vývojář stále ovládá něco málo přes 51 procent jednotek.

Developer nyní prodal své jednotky novému investorovi. Zdá se, že jsou dobře financované a mají hluboké kapsy. Opakovaně mě oslovovali s nabídkami na koupi naší jednotky. Jejich poslední nabídka je pravděpodobně o 10 až 12 procent vyšší, než si myslím, že je tržní sazba, plus zahrnuje možnost zůstat v jednotce rok bez nájmu a pokrývají náklady na uzavření.

Normálně by to byla velkorysá nabídka, ale prodávat nechceme. Máme to místo rádi a najít si jiného by pro nás znamenalo vzít si hypotéku, což vzhledem k mému věku nechceme dělat. S jedním z dalších majitelů jsme neustále v kontaktu. Pokud je jí známo, noví investoři ji zatím přímo nekontaktovali – i když dostala jiné nabídky.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Otázka tedy zní takto: Existuje nějaký způsob, jak mohou noví investoři vynutit vydání? Mohou vytvořit situaci, kdy bychom byli nuceni prodávat? Mohou říci: Máme pod kontrolou společenství vlastníků domů a celé místo bouráme a rekonstruujeme?

NA : To je skvělá otázka a bohužel odpověď zní ano. Nový developer by mohl donutit stávající vlastníky, aby své jednotky prodali. Toto je běžně známé jako dekonverze, což znamená, že jednotky bytů jsou dekonvertovány zpět na jednotky k pronájmu a je opakem toho, co se děje při konverzi bytu, když se jednotky pronajímají jako samostatné byty.

More Matters: Zoufale se chcete zbavit tohoto timeshare? Smutnou pravdou je, že možná máte jen málo možností.

jak zemřela whitney Houston

Ale, a to je velké ale, většinový vlastník ve vašem developmentu musí překročit určitý prahový počet jednotek, aby si vynutil toto vydání a musí to umožňovat i řídící dokumenty.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Vaše řídící dokumenty mohou uvádět, že prostá většina vlastníků jednotek může vynutit prodej; to však pravděpodobně není tento případ. Většina vývojářů vkládá do těchto dokumentů řídících kondominium ustanovení o supervětšinové většině. Chcete-li například změnit klíčové prvky v řídících dokumentech a vynutit si prodej zástavby, budete možná potřebovat dvě třetiny nebo dokonce tři čtvrtiny vlastníků jednotek nebo procento vlastnictví rovnající se těmto číslům, abyste hlasovali pro dekonverzi. uspět.

Tato ustanovení o nadpoloviční většině ztěžují developerovi jednoduše získat většinu a vynutit si prodej. V některých situacích mohou státní zákony o kondominiu nebo místní vyhlášky klást ještě vyšší zátěž na prodej budovy. Viděli jsme, že některé obce stanovily hranici 85 procent vlastníkům, aby povolili prodej rozvoje kondominia.

V závislosti na tomto klíčovém čísle může majoritnímu vlastníkovi nějakou dobu trvat, než se tam dostane, což je jeden z důvodů, proč vás, individuálního vlastníka, může oslovit s bohatou nabídkou ke koupi vaší jednotky. Jakmile dosáhnou magického prahu, mohou vynutit hlasování o dekonverzi sdružení kondominium a vynutit si prodej všech jednotek potenciálnímu kupci.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Toto šílenství zaměřené na dekonverzi se s určitou frekvencí děje v Chicagu, kde bytové domy, které selhaly (tím, že selhaly, máme na mysli, že jednotky ztrácejí hodnotu a majitelé nejsou schopni prodat) kupují developeři hledající nemovitosti k pronájmu. Developeři dekonverzují budovy, když jsou náklady na nákup bytových jednotek levnější než hledání nových bytových domů ke koupi.

Zdá se, že dostáváte skvělou nabídku – a pokud je dostatek vlastníků, kteří jsou nakloněni této dohodě přijmout, nový developer může mít dostatek hlasů, aby si prodej vynutil. I když nemusíte preferovat prodej, může se stát, že nebudete mít na výběr. Místo toho byste měli zvážit vyjednání co nejbohatšího obchodu a vyjít s prémií za svých podmínek, než po linii, kde prémie nemusí být tak bohatá.

Po tom, co řekl, Sam ve své praxi zjistil, že dekonverze kondominia obvykle poskytují dobrou prémii nad tržní cenou jednotek kondominia. A nevíme, zda je nabídka tohoto vývojáře k něčemu dobrá a zda můžete získat více tím, že budete vyjednávat nebo vyjednávat za více peněz nebo lepší podmínky.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Trochu kopat. Zjistěte, kdo další byl osloven k prodeji a zvažuje nabídku. Přečtěte si dokumentaci ke svým bytům a zjistěte, jaké procento vlastníků bytů musí hlasovat pro prodej. Pokud se tomuto číslu blížíte, možná budete chtít přehodnotit svou pozici, prodat nemovitost a začít hledat další prázdninový dům, který se vám bude líbit. Klíčem je pokusit se získat ty nejlepší podmínky, jakmile se rozhodnete prodat. Pamatujte, že nabídka, kterou vám dávají, zahrnuje roční pronájem zdarma. Během této doby budete mít hotovost v kapse a můžete najít jinou jednotku k nákupu, aniž byste museli prodávat a kupovat současně.

může někdo dostat covid dvakrát

Další záležitosti: Plánujete se přestěhovat? Stále můžete mít prospěch z refinancování vašeho domova.

Pokud jde o získání nové hypotéky, podívejte se na své finance a pokuste se zjistit, kolik peněz byste získali prodejem bytu. Jakmile to uděláte, zjistěte, kolik by vás stálo koupit novou podobnou jednotku jinde. Pokud přecházíte z jednoho do druhého ve stejném cenovém rozpětí, předpokládáme, že budete potřebovat půjčku, která je přibližně ve stejné výši nebo nižší, než jakou máte nyní. S nabízenou prémií (nezapomeňte vyjednávat) možná můžete platit v hotovosti.

Promluvte si s několika místními poskytovateli hypotečních úvěrů o tom, co bude trvat, než vám bude schválena nová půjčka. Ještě se nehlásíte (nevyplňujte tedy žádost s vaším číslem sociálního pojištění); stačí zjistit, na jakou částku hypotéky byste mohli mít nárok, a pak se podívejte, jaké nemovitosti jsou k dispozici ve čtvrtích nebo komunitách, které nabízejí vybavení, které chcete, za cenu, kterou si můžete dovolit.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Cílem je získat představu o vašich možnostech a o tom, jaká je pravděpodobnost, že developer bude schopen vykoupit dostatek bytů, aby získal plnou kontrolu nad nemovitostí. Budete si tak moci naplánovat svůj další krok. děkujeme za vaši otázku.

Autorem je Ilyce Glink 100 otázek, které by si měl položit každý první kupující (Čtvrté vydání). Je také generální ředitelkou aplikace Best Money Moves, kterou zaměstnavatelé poskytují zaměstnancům k měření a snižování finančního stresu. Samuel J. Tamkin je realitní právník sídlící v Chicagu. Kontaktujte je prostřednictvím webu, BestMoneyMoves.com .

Přečtěte si více v Nemovitost :

Pochopení strategie odložení daně pro investice do nemovitostí s partnery

Jak odložit daně při prodeji investice do nemovitosti

Při použití burzy podobného druhu jako LLC je plánování klíčové

KomentářKomentáře GiftOutline Dárkový článek VÍCE NEJLEPŠÍCH PŘÍBĚHŮ RUČNĚ VYBRANÝCH
  • Klimatické změny podněcují konflikt o vodní práva, který je postaven na více než století nesplněných slibech

    Zprávy

    22. listopadu 2021
  • Jak vyřezat krocana12. listopadu 2021
  • 10 nejlepších knih roku 2021

    Posouzení

    18. listopadu 2021
Zobrazit 3 další příběhyChevronDown Načítání...