Proč kupující očekávají, že prodejci opraví drobné problémy (a další) ve zprávě o domovní kontrole?

Blogy

Čím podrobnější je domovní prohlídka, tím více položek se objeví jako potenciální problémy. (iStock)

PodleIlyce Glink a Samuel J. Tamkin 23. června 2021 v 6:00 EDT PodleIlyce Glink a Samuel J. Tamkin 23. června 2021 v 6:00 EDT

Q: Proč má tolik kupujících, agentů a inspektorů dojem, že domovní prohlídky jsou navrženy tak, aby vytvořily seznamy drobných problémů, které prodejci před uzavřením očekávají, že napraví?

Chápu to tak, že podle standardního jazyka smlouvy o nemovitostech mají inspekce jednoduše zaručit obyvatelnost, tj. integritu konstrukce a hlavních systémů, jako je instalatérské, elektrické a klimatizace.

Byl by prodávající oprávněn ponechat si seriózní peníze, pokud by kupující odstoupil od smlouvy na základě kontroly, která neodhalila tak závažné problémy, ale pouze údajnou potřebu drobných oprav, které prodávající nebyl ochoten provést za smluvní prodejní cenu? ?

Příběh pokračuje pod inzerátem

NA: Dobrá otázka. Často jsme přemýšleli o tom samém.

nejvyšší most v USA

Když Sam začal svou kariéru jako právník v oblasti nemovitostí, zdálo se, že kupující se soustředili na to, aby věci, které byly skutečně rozbité, opravil prodejce. Nyní se zdá, že kupující často žádají prodejce, aby nejen opravili věci, které jsou rozbité, ale chtějí, aby mnoho položek (jako spotřebiče) bylo nových.

Další záležitosti: Jsou realitní právníci skutečně nezbytní při uzavírání rezidencí?

Před čtyřiceti lety byly profesionální prohlídky domů jiné, než jaké zažívají dnešní kupující. Tehdy domovní inspektor chodil po domě s kontrolním seznamem a zaznamenával věci, které byly s nemovitostí v nepořádku. Na konci inspekce předá domovní inspektor zprávu kupujícímu a ponechá si její kopii. (Ano, tehdy inspektoři pro své zprávy používali kopírovací papír.)

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Inspektoři nepoužívali infračervené kamery, digitální fotoaparáty, senzory vlhkosti, radonové detektory, detektory barev na bázi olova ani žádná jiná podobná testovací zařízení. Tyto technologie neexistovaly. Inspektoři jednoduše použili své oči a dlouholeté zkušenosti k posouzení potenciálních problémů.

Zatímco inspektoři stále využívají své oči a dlouholeté zkušenosti, oni (a jejich klienti) také těží z nových technologií, které jim pomáhají při domovních prohlídkách. Dnes většina domovních inspektorů nedoručí zprávu na konci kontroly. Místo toho se vrátí do svých kanceláří a připraví zprávu, která je plná poznámek, kvalifikací, postřehů, obrázků a dokonce i videí. Mnohé zprávy, které Sam vidí ve své praxi, jsou poměrně podrobné a jsou užitečné pro kupující domů.

Ale čím podrobnější je kontrola, tím více položek se objeví jako potenciální problémy. Typická kontrolní zpráva může zaznamenat desítky nedostatků. Kupující se pak musí rozhodnout, co s těmito informacemi udělá. Některé smlouvy o nemovitostech mohou omezit doložku o domovní prohlídce na hlavní mechanické problémy a konkrétně vyloučit kosmetické nebo dokonce běžné položky z domovní prohlídky. A přesto kupující domů často požadují, aby prodávající opravil všechny položky ve zprávě nebo poskytl hotovostní kredit na nedostatky domu.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Nevíme, proč mají kupující pocit, že mají právo žádat o všechny tyto položky. Možná, že když kupující domů obdrží zprávu o domovní inspekci a uvědomí si všechny možné nebo skutečné problémy, které nemovitost má, mají pocit, že prodávající by se měl o všechny tyto záležitosti postarat. Je také možné, že roky sledování televizních pořadů o nákupu nemovitostí a opravách domů poskytlo divákům nerealistický pohled na to, jak perfektní nebo jako nový by měl jejich nový majetek být.

Stejně jako u mnoha věcí v oblasti nemovitostí si také myslíme, že tyto záležitosti jsou řízeny trhem. Vzhledem k tomu, že trh s bydlením zrychluje tempo, je méně pravděpodobné, že prodávající budou souhlasit s opravou položek uvedených v inspekční zprávě, pokud existuje několik dalších kupujících, kteří jsou ochotni se vrhnout a koupit dům v takovém stavu, v jakém je.

Dům byl prodán za nezaplacené daně. Jak se mohu stát vlastníkem?

Podobně, když kupující vědí, že prodejci mají více nabídek, mnoho kupujících omezí svůj požadavek pouze na významné nedostatky v domě nebo zcela odstraní pohotovostní prohlídku domu.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Co mohou kupující a prodávající očekávat v budoucnu? Když kupující hledají ojeté auto nebo ojetou položku na online tržišti, buď zaplatí za položku ve stavu, v jakém je, vezmou si kartu nebo požádají o sníženou cenu kvůli stavu. Při transakcích s rezidenčními nemovitostmi si kupující obvykle vyjednají cenu domu a poté si dům prohlédnou. Tento scénář dává kupujícím šanci vychladnout po vyjednávání o ceně, které je emocionálně vyčerpávající, znovu se podívat na dům a poté vznést požadavky na prodejce na základě inspekční zprávy.

Sam to vnímá tak, že jakmile mají kupující kontrolní zprávu, cítí se oprávněně požadovat, aby všechny uvedené položky byly opraveny nebo vyměněny. A poznamenal, že kupující se nestará o to, zda je položka ve zprávě označena jako rozbitá nebo po její životnosti. Kupující se prostě chtějí nastěhovat a nemusejí řešit žádné záležitosti týkající se domova. (To je také důvod, proč se stávající domácí záruky za poslední desetiletí nebo dvě staly mnohem větším byznysem.)

Ti, kteří kupují dům poprvé, často nejvíce trvají na tom, aby byly položky inspekční zprávy opraveny, možná proto, že je potřeba do posledního centu, aby si mohli koupit domy za dnešní vyšší ceny. Sam vidí mnoho druhých a třetích kupujících, kteří jsou ochotni nechat malé věci jít a soustředit se na velké věci. Ale v průběhu let si všiml, že i zkušenější nebo starší kupující budou žádat prodejce, aby opravili i ty nejmenší položky, a chtějí kredit na starší spotřebiče a zařizovací předměty, které jsou podle inspektorů po jejich životnosti.

Příběh reklamy pokračuje pod inzerátem

Je to tím, že platím všechny ty peníze a zasloužím si nový [doplňte prázdné] přístup, který je těžké spolknout.

Jediný způsob, jak se tento přístup změní, je, když prodejci jednoduše odmítnou provést jakoukoli opravu, kterou kupující požadují, zruší své smlouvy a přejdou k dalšímu kupujícímu. Toto potlačení se děje na nejžhavějších trzích. Ale na konci dne většina trhů není tak horká a většina prodejců chce prostě zavřít a je ochotna vyjednávat o kousek dál, aby byla dohoda dokončena.

Předpokládáme, že kupující by mohli zaplatit za prohlídku před jednáním o ceně, ale většina kupujících by nebyla ochotna nést náklady na vícenásobné kontroly. Současný stav tedy znamená, že kupující, prodávající, agenti a právníci v oblasti nemovitostí (ve státech, které je používají) budou prozatím nadále vyjednávat položky kontroly.

Příběh pokračuje pod inzerátem

Pokud jde o uchování seriózních peněz, pokud kontrola spadá do nouzového období, kupující mají právo odejít z obchodu, pokud se jim a prodávajícím nepodaří dosáhnout dohody o kontrolovaných položkách, a vzít si s sebou skutečné peníze. Jakmile uplyne pohotovostní období, může být prodávající technicky schopen ponechat seriózní peníze v závislosti na jazyce ve smlouvě.

reklama

Poslední myšlenkou je, že pokud se při inspekci odhalí skutečný problém, který prodejce odmítne opravit (řekněme prasklina v základu) a kupující odejdou, musí nyní prodejci tento závažný problém zveřejnit ve formuláři pro zveřejnění prodejce. což může v konečném důsledku změnit způsob, jakým je nemovitost vnímána, a cena, která je nakonec zaplacena.

Autorem je Ilyce Glink 100 otázek, které by si měl položit každý první kupující domů (čtvrté vydání). Je také generální ředitelkou aplikace Best Money Moves, kterou zaměstnavatelé poskytují zaměstnancům k měření a snižování finančního stresu. Samuel J. Tamkin je realitní právník sídlící v Chicagu. Kontaktujte je prostřednictvím jejích webových stránek, ThinkGlink.com .

Přečtěte si více v Nemovitost :

Jsou realitní právníci skutečně nezbytní při uzavírání bytů?

Dům byl prodán za nezaplacené daně. Jak se mohu stát vlastníkem?

Jak najít kvalifikovaného domácího inspektora

KomentářKomentáře